调控新招!长沙商品房"限利"6%至8%业内称执行难

(原标题:调控新招!长沙商品房限利6%至8% 业内称执行难)

继限价、限售、限贷之后,商品房市场又现“限利”调控政策。

通知要求,5类费用不得计入商品房价格,包括住宅小区内经营性设施的建设费用,开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用,各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用,各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款,按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

不过,张大伟认为,对商品住宅限制利润,执行将很难落地。“6%至8%的净利润不算低,是按照项目计算,而不是按开发商的投资额计算。对比其他行业来说,能保证6%至8%的利润率已经不错了。”他表示,这一政策对之前拿地的开发商影响会比较大,因为之前的土地成本较低,近几年拿地的大部分房企,利润已很难达到6%至8%。

把传统教育进行艺术化呈现,是吸引这些年轻观众的关键。该剧大胆创新,通过合唱、独唱、重唱、情景舞蹈、诗朗诵等多种表现形式,并引入三句半、戏曲等,将老内容用新的艺术形式进行包装和打造,实现艺术形态的跨界融合。

黑龙江省艺术研究院院长谭博介绍,今年1月到7月,主创团队对“四大精神”进行了系统性学习研究,并尝试在舞台上有侧重地呈现,比如抗联精神主要反映斗争和牺牲,北大荒精神主要展现奉献,大庆精神和铁人精神凸显先锋力量。

从政策内容来看,如今的“限利”政策由之前的限价商品住房延伸到商品住房的范围。业内人士分析认为,长沙过去几年供应的住宅土地以限价房为主,长沙的限价房与北京的限竞房性质差不多,同样属于商品房,并非政策保障房。此次政策约束的范围既包括限价房,也包含了其他类型的商品房。

来自中银国际证券的数据显示,2019年1月-9月房地产板块的总体净利率为10.3%。从数据看,此次长沙规定的利润范围不及这一标准。

对于“限利”政策时隔多年后重回房地产市场,严跃进认为,长沙从成本管控的角度设定利润,可以理解为是“房住不炒”下的“创新版本”。这也是回归工程项目的成本定价法,对于一些科学管理的项目,可以获得更高的利润,而对于一些营销等费用过高的企业来说,利润自然也难以做高。

“限利”政策由限价房延伸至商品房

张大伟称,长沙的“限利”调控政策,其利润计算公式很难成立,因为各家企业成本不一样,比如建安成本就有不小的差距,资金成本也各不相同,这些都将导致价格的差距。

该剧主创人员历时一年多创作,深入10多个地点采风,前后12次修改剧本,共有18家单位、近千名演职人员参演。哈尔滨工业大学、哈尔滨工程大学、哈尔滨医科大学、东北林业大学、哈尔滨理工大学等18所高校近6000名师生分批次观看了该剧。

多位受访师生认为,这既是一堂生动的爱国主义教育大课,又是一堂“小我融入大我、青春献给祖国”的思政大课,汇聚起青年学生奋发向上的精神力量。

演出中,该剧《抗日烽火》《垦荒之歌》《石油之光》等多个章节有机串联,还原了中国共产党领导东北抗日联军救亡图存、浴血奋战的艰苦历程;再现了几代垦荒人艰苦奋斗、勇于开拓,把荒无人烟的“北大荒”建设成“北大仓”的火热场景;讴歌了油田人矢志维护国家能源安全、支持国家建设的崇高精神。

“深入挖掘红色精神核心与内涵,把红色传统发扬好,把红色基因传承好。”黑龙江省社会科学院文学研究所研究员郭淑梅等建议,应将该剧进行再次创作,形成迷你版等不同版本,利用短视频等手段在网络上传播,让更多学生从中受益。

12月11日,长沙市发改委官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(简称“通知”)。通知提出加强商品住房价格管理,明确价格成本由“成本+利润+税金”三部分组成,平均利润率为6%至8%。该文件于今日开始执行。

“限利”执行难落地?

时隔多年后,“限利”政策重回房地产市场。对此,有业内人士认为,是“房住不炒”下的“创新版本”;也有业内人士认为,该政策将会面临执行难。

事实上,早在2017年,长沙就发布过限利润的政策。当时,长沙市发改委在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成,平均利润率为6%至8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,长沙对商品住房价格进行了清晰的管控,尤其明确了利润率的范围,显然是限制利润的做法。“既给房企留有一定的盈利空间,也确保了房价的相对稳定。”

房地产最早的“限利”政策出现在2012年。当时陕西省提出,在成本的基础上,加上10%左右的合理利润率,得出房屋最后的售价。超出价格区间的商品房将无法备案,也无法取得预售证。

而利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润提取应以前款成本构成中的1-4项之和为基数,平均利润率为6%至8%。

同年,三亚市发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》,对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定,并要求限价商品房的利润不超过建设成本的6%。

中原地产首席分析师张大伟介绍,也是在2012年,海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》,明确限价商品住房的具体销售价格,应按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定。

通知明确,商品住房价格由成本加利润、加税金构成。其中商品房成本构成共包括8项,分别是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。